裁判要点

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋，虽未经共有人同意，但属于善意取得，房屋买卖合同有效，但对于强行过户诉求，法院不予支持。

一、案情简介

原告：张某军

被告：孙某

被告：王某、孙某妻

2013年10月9日，张某军与孙某签订房屋买卖合同，孙某将位于济南市槐荫区XX花园2号楼2单元402室卖予张某，买卖价款120万，房款一次性付清后五日内完成产权变更手续，并对相关违约责任进行了约定。2013年11月份张某完成付款，并请求孙某协助房产过户。

其后，孙某以其妻王某不同意出售该房屋为由拒绝办理过户，双方协商不成，张某将孙某夫妇起诉至槐荫区人民法院。

被告孙某辩称，房屋买卖合同上签字是其代其妻子所签，房屋中介可以作证，其妻对房屋出售事宜不知情，该房屋属于夫妻共同财产，擅自出售行为未经共有人同意，房屋买卖合同无效。

庭审中我方代理意见：房屋买卖合同经孙某之妻签字同意出售，故原告充分信赖孙某对涉案房屋有权处分，不存在任何过错，且原告已支付合理对价，买卖行为均为双方真实意思表示，买卖行为合法有效。

二、裁判结果

经一审法院审理认定，原被告双方所签订房屋买卖合同时，房产登记在被告孙某个人名下，且经查明，对于孙某提前在房屋中介处代其妻在买卖合同上签字之事原告并不知情，故原告信赖被告有权处分涉案房屋并不存在过错。同时，本案原告已支付合理价格的购房款，构成善意取得，因此合议庭确认本案房屋买卖合同双方意思表示真实，房屋买卖合同有效合法。但依据我国物权法97条、城市房地产管理法第三十八条第四项之规定，实现该共有房屋过户（物权变动）必须经共有权人同意，因此法院释明建议原告变更诉求。后原告变更诉求要求被告解除合同，承担违约责任，法院依法予以支持，判决被告孙某支付违约金6万元。